Eiendomsrett/tingsrett

pexels-photo-hustegninger

Rettsområdet tingsrett omfatter råderetten over fysiske ting, altså fast eiendom og løsøre. Både offentligrettslige og privatrettslige regler avgrenser den råderetten en eier har over eiendom eller løsøre. Viktige begrensninger i råderetten er allemannsrett og hensynet til naboeeiendommer. Også miljørettslige prinsipp, som prinsippet om bærekraftig utvikling eller om bruk av best mulig teknologi, vil kunne påvirke innholdet i private retter til ting.

Eiendomsretten til fysiske ting omfatter all utnytting som ikke kommer i strid med lov eller med ulovfestede regler eller rettsprinsipp, eller kolliderer med særlige retter som andre enn eieren har til tingen. Rådigheten som eiendomsretten gir, kan være delt mellom flere rettshavere, ved at noen har bruksrett eller en særlig råderett (servitutt) til ein eiendom som tilhører andre. Også sameieres rettigheter overfor hverandre hører inn under tingsrett.

Overdragelse av fast eiendom har en viktig samfunnsmessig betydning, i det de fleste i løpet av livet vil komme til å kjøpe egen bolig, og ofte selge og kjøpe pånytt. Lov om avhending av fast eiendom (avhendingslova) av 3.7.1992 nr 93 hjemler bestemmelser som blant annet regulerer forhold ved kjøp av eiendom der det for eksempel er gitt mangelfulle opplysninger om viktige forhold ved eiendommen, eller dersom opplysningene er uriktige.  Det er normalt store og kostbare investeringer knyttet til eiendomstransaksjon, og klare regler sikrer forutberegnelighet og trygghet. I avhendingslovas forarbeid, NOU 1979:48 uttales det på side 23:

“Avhending av fast eigedom er eit viktig emne i det praktiske rettsliv. Dei fleste handlar ikkje med fast eigedom meir enn ein eller i høgda nokre få gonger gjennom eit langt liv, men det er som oftast ein svært viktig disposisjon for dei. Difor er det viktig at rettsreglane her må vere særleg klåre og oversynlege.”

Et viktig moment i kontrakter om fast eiendom, er kjøpers muligheter for og plikt til å undersøke eiendommen ved besiktigelse. Mangler som kommer frem etter overtakelse, såkalte skjulte mangler, kan kjøper ikke gjøre gjeldende dersom kjøper burde ha oppdaget manglene under besiktigelsen.  Ved skjulte mangler vil det kunne være et bevismessig problem å klarlegge hva selger kjente til om disse, og om disse manglene forelå ved overdragelsen av boligen. Selger kan i prinsippet måtte svare for skjulte mangler i fem år etter overtakelse.

I dag selges så og si alle eiendommer som ”as is” eller ”solgt som den er” o.l. – det vil si som den er i besiktiget stand. Etter alminnelig kontraktsrett medfører dette at terskelen for såkalte misligholdsbeføyelser, dvs påberopelse av mangel ved eiendommen, og påfølgende krav som retting, heving, erstatning og prisavslag som følge av at partene har avtalt at kontraktsgjenstanden selges som den står, heves. Det innebærer at kjøper kun kan gjøre gjeldende mangelskrav dersom det foreligger større kontraktsbrudd, som vesentlig opplysningssvikt eller bevisste feile opplysninger, fra selgers side.

Jeg har et spørsmål vedrørende eiendomsrett/tingsrett.